Roof : 20M€ pour accélérer sur le co-living étudiant (+500 chambres et une ambition européenne)
Nicolas Leroy, CEO de Roof
Bienvenue dans Super Biens, le seul média 100% PropTech et FinTech en France. Interview d’un.e CEO, 1 mercredi sur 2.
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Hello Nicolas, est-ce que tu peux nous présenter ton parcours ?
Je m'appelle Nicolas, je suis ingénieur de formation et j’ai une vingtaine d'années d'expérience professionnelle, principalement dans le secteur du bâtiment. J'ai commencé ma carrière sur de grands projets de réhabilitation et depuis 4 à 5 ans, je me suis réorienté vers l'immobilier. J'ai créé une première entreprise dans les travaux en 2017, puis, fin 2021 – début 2022, je me suis lancé dans ma deuxième aventure entrepreneuriale avec Roof.
La mission de Roof ?
La mission de Roof, c’est d’offrir le meilleur logement étudiant possible pour permettre à nos résidents de réussir leurs études. Et pour ça, on transforme des immeubles en véritables lieux de co-living, pensés pour eux.
Pourquoi cette mission ?
Parce qu’on croit vraiment que le co-living est une façon de vivre intéressante pour les étudiants. Il y a des raisons très pratico-pratiques à notre positionnement. Il y a un vrai déficit de logements pour cette tranche d’âge : l’offre est largement insuffisante. Ensuite, parce que la qualité des logements disponibles laisse souvent à désirer. Dans le privé, les studios sont parfois bien situés, mais souvent de mauvaise qualité. Du côté des résidences étudiantes, certaines sont très bien pensées et modernes, mais la majorité du parc est vieillissant, mal placé. En plus, ces copropriétés ont été vendues à la découpe, avec des centaines de propriétaires différents. Résultat : ces logements se détériorent avec le temps et sont très difficiles à rénover.
Mais au-delà de cela, on porte une vraie dimension sociétale dans nos objectifs : on veut remettre du lien, remettre du collectif dans une société où elle se fait rare, surtout pour une génération qui en a beaucoup manqué ces dernières années. La vie en communauté est particulièrement adaptée à cette période de la vie. Entre 18 et 25 ans, on a envie d’être avec ses amis, de rencontrer du monde, de ne pas vivre seul.
Léo-Pol : L’aspect santé mentale est effectivement un gros sujet pour les jeunes, surtout dans notre société post-covid qui a clairement laissé des traces.
Nicolas : Oui, tout à fait. Les chiffres sont alarmants, et même si le gouvernement commence à s’en préoccuper, on est face à une génération qui a grandi avec les réseaux sociaux, qui a vécu son adolescence pendant la crise du COVID, donc souvent dans l’isolement, et qui aujourd’hui en subit les conséquences.
C’est la raison pour laquelle chez Roof, on inclut dans notre forfait - à côté du loyer, des charges et des services, l’accès à une application de coaching en santé mentale développée par des professionnels. Chaque étudiant peut choisir son parcours, utiliser ou non l’outil, et s’il en ressent le besoin, il peut initier lui-même un accompagnement plus poussé avec un praticien.
On ne prescrit pas, on ne remplace pas les soignants, mais on donne accès à une solution concrète, qui peut être précieuse en cas de coup dur — que ce soit perso, familial ou lié aux études.
Comment se passe l’inscription / intégration dans une résidence Roof ?
Le principe numéro un de Roof, c’est de proposer un onboarding fluide, sans les galères traditionnelles : plus de files d’attente dans les cages d’escalier, plus de dossiers papier interminables. On a imaginé un process 100 % digital, avec un entretien visio obligatoire pour chaque futur membre pendant lequel on s’assure qu’il a bien compris le concept de partage des frais et que le format de co-living lui correspond. Certains réalisent d’ailleurs lors de cet échange qu’ils préféreraient finalement vivre seuls ou en petite coloc.
Une fois ces points vérifiés, on l’oriente vers la maison qui lui convient le mieux, car chaque résidence a son ambiance – certaines plus studieuses, d’autres plus festives ou internationales.
Ensuite, lorsque le contrat est signé, le membre reçoit sur son téléphone un accès à la résidence et à sa chambre. Il fait un état des lieux - toujours en ligne, et dans les 10 jours, un responsable maintenance passe pour un check : « Tout va bien ? Tu as remarqué un problème ? ». Si besoin, une app permet de signaler des soucis via des QR codes disséminés un peu partout. L’idée, c’est que tout soit hyper fluide.
Peux-tu détailler l’offre de services Roof ?
Tout est inclus dans le loyer :
les charges classiques (électricité, assurances, etc.) ;
l’ameublement des espaces : la cuisine est full équipée (à titre d’exemple, même l’huile d’olive est fournie !) ;
les abonnements aux plateformes de streaming, type Netflix.
Sont aussi inclus des plus qui font la différence, comme la présence de pièces “bonus” : salle de cinéma avec projecteur et canapé, espace sport…. On organise aussi gratuitement des événements mensuels : apéros de rentrée (où les city managers présentent la résidence), soirées raclette, ateliers autour des JO ou du climat… Tout est fait pour que la mayonnaise prenne entre les résidents. Et ça marche ! Ils créent leurs groupes WhatsApp, s’organisent entre eux. C’est un public naturellement ouvert et on veille à maintenir cette dynamique.
Côté paiement, on est sur un loyer fixe en prélèvement automatique, quelle que soit la saison. Le contrat, c’est un bail classique, sans surprise.
Les critères d’immeuble pour Roof ?
On fonctionne avec des communautés de 8 à 16 personnes maximum, avec une fourchette idéale comprise entre 8 et 12 membres. En dessous de 8, on se rapproche trop d’une simple coloc – ça peut marcher, mais ce n’est plus vraiment notre ADN. Au-delà de 16, l’ambiance devient trop impersonnelle : les gens ne se connaissent plus, et ça pose problème. On va donc chercher des actifs qui permettent :
à chacun d’avoir sa chambre ;
de créer une salle de bain privée pour chaque résident, ou partagée à deux, selon les configurations disponibles ;
de regrouper les espaces communs – cuisine, salle à manger, salon – souvent en rez-de-chaussée ;
de dimensionner ces espaces partagés pour la taille du groupe : plusieurs fours, plaques de cuisson, frigos (4 à 6 selon le nombre de personnes), et un salon spacieux avec canapés pour les moments partagés.
En termes de villes, on cible actuellement Paris, Lille, Lyon et Bordeaux.
Comment trouvez-vous ces biens qui suivent des critères assez spécifiques ?
On opère sur un créneau très particulier, entre le marché des particuliers et celui des professionnels. Ce sont souvent des biens trop grands et trop dégradés pour un acheteur lambda, mais trop petits pour les investisseurs institutionnels. Sur ces typologies d’actifs, les meilleures opportunités viennent d’abord du bouche-à-oreille, pas des annonces classiques. L’enjeu est donc d’être parmi les premiers contactés – idéalement dans le top 3 – pour saisir les bons deals avant la concurrence. C’est pour ça qu’on a mis en place un mélange de veille agressive et de relationnel terrain, surtout dans nos villes cibles. On anime un réseau dense d’agents, de brokers, de liquidateurs judiciaires, de marchands de biens et apporteurs d’affaires locaux, à qui on a fourni des critères de recherches hyper clairs en termes de taille, d’état, de localisation, etc. Tout est fait pour que le réseau pense à nous immédiatement.
Et notre force, c’est qu’on ne fait pas perdre de temps : si un bien nous intéresse, on va vite au bout. Sinon, on le dit franchement – les professionnels apprécient cette transparence.
Comment les étudiants vous connaissent aujourd’hui ?
Aujourd’hui, on reçoit énormément de dossiers – bien plus que ce qu’on peut traiter. Le marché est en tension, donc on est dans une position favorable.
Ce qui fonctionne bien, ce sont les annonces classiques. On mise également sur le SEO pour être bien référencés sur des mots-clés comme "colocation étudiante" ou "résidence étudiante", afin d’être bien positionnés par ville. Et pour renforcer notre visibilité, on a aussi développé des outils comme "la carte des colocs". L’idée, c’est de créer un sentiment de confiance.
À terme, notre objectif est de construire une marque reconnue : on veut que les jeunes viennent naturellement vers nous parce qu’ils connaissent Roof et qu’ils nous choisissent spontanément. D’ailleurs, on voit cette dynamique lors des journées de visite : les étudiants font plusieurs visites dans la journée, et souvent, c’est nous qu’ils rappellent en disant : "C’est chez vous qu’on veut vivre."
4 chiffres sur Roof ?
20 millions d’euros levés, ce qui est un bon point de départ
500 chambres à identifier et à engager en ce moment
100 000 € de budget par chambre
12 mois : c’est le délai qu’on s’est donné pour mettre ces 500 nouvelles chambres sur le marché !
Challenge actuel ?
On est vraiment satisfaits d’avoir ce budget disponible grâce à la levée, mais le vrai challenge, c’est bien le déploiement des 500 chambres. Paris, Lille, Lyon, Bordeaux… tout est là, il faut maintenant concrétiser ! Ensuite, il y a la communication, bien sûr, pour attirer les vendeurs et les affaireurs.
Vision à 3 ans ? Internationalisation ?
Notre vision à long terme, partagée avec mes associés, est de faire de Roof le leader européen du co-living étudiant. En France, on ne compte pas nous arrêter aux quatre villes actuelles. On prévoit de se développer rapidement dans d’autres grandes villes étudiantes comme Marseille, Toulouse, Strasbourg, Grenoble ou Rennes – une dizaine de villes au total, avec un fort potentiel en logements étudiants.
Ensuite, nous nous tournerons vers l’Europe. Plusieurs villes européennes sont très prometteuses pour notre concept : Florence, Milan, Barcelone, Madrid, Valence ou encore Amsterdam. Ce sont des destinations étudiantes dynamiques, parfaitement adaptées à notre offre. Reste à déterminer si nous privilégierons d’abord l’Europe du Sud – Espagne, Italie – ou d’autres marchés comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou la Belgique. Nous trancherons cette question d’ici 18 mois, après cette première phase de développement.
Une anecdote sur Roof ?
Écoute, aujourd’hui même, on a reçu un message plein d’émotions sur LinkedIn des parents d’une ancienne résidente qui part étudier en Grèce : ils nous ont écrit pour nous dire à quel point leur fille de 18 ans avait vécu une superbe expérience avec Roof, une première expérience d’autonomie sans sentiment d’isolement ou d’éloignement, à quel point ils avaient été rassurés de la savoir dans un environnement à la fois convivial et sécurisé… et qu’ils avaient vraiment hâtent qu’on ouvre un Roof en Grèce !
C’est le genre de retour qui nous émeut, parce que c’est exactement notre mission.
Ton mantra personnel ?
Mon mantra repose sur l'idée de ne jamais se fixer de limites, mais de bien faire les choses, les unes après les autres. Je fonctionne par étape, j’avance méthodiquement, sans brûler les étapes, et paradoxalement, c’est ça qui me permet d’aller plus loin… et mieux !
C’est une exigence qu’on cultive non seulement envers nous-mêmes mais aussi envers les équipes. La rigueur est essentielle quand on tient à bien faire les choses. Cet état d’esprit se reflète dans les lieux qu’on crée : ils doivent être conviviaux, mais pas désorganisés. L’idée, c’est que les gens s’y sentent bien. Et pour y parvenir, on doit être exemplaires en interne – cohérence oblige.
Qu’est-ce qui définit un bon CEO selon toi ?
Pour moi, c’est une histoire d’adéquation entre la personne, l’entreprise et son écosystème. Quelqu’un peut être un bon dirigeant dans une entreprise et mauvais dans une autre. Cela dépend du match qui existe entre son profil, son énergie – parce que ce rôle demande un investissement énorme en temps et en motivation –, les besoins de l’entreprise et le contexte dans lequel elle évolue.
Cela dit, il y a pour moi trois piliers indiscutables :
les valeurs – il doit incarner et défendre une ligne claire, avec exemplarité.
la vision – il doit savoir la définir, la communiquer de manière cohérente et s’y tenir.
l’organisation – il faut des compétences opérationnelles, même si je considère que c’est plus secondaire par rapport à la capacité à inspirer et aligner les équipes autour d’un cap.
Une opportunité sous-exploitée dans le marché ?
Oui. Je pense qu’il y a un vrai potentiel à explorer dans la relation entre propriétaires et locataires. Depuis la levée de fonds, nous sommes devenus investisseurs-opérateurs, et on constate à quel point il existe un déséquilibre de pouvoir entre bailleurs et locataires. Par exemple, les garanties demandées (cautionnement, etc.) restent disproportionnées. L’État a mis en place des dispositifs comme Visale, une garantie publique contre les impayés, mais certains propriétaires refusent encore de l’accepter… ce qui est incompréhensible ! Nous, nous poussons tous nos étudiants à l’utiliser : ça évite les discriminations (peu importe la situation des parents) et ça sécurise nos revenus.
On retrouve le même problème dans le BTP : les sous-traitants subissent souvent des déséquilibres de trésorerie à cause des retards de paiement des entrepreneurs généraux. Mais à la différence du marché locatif, des solutions émergent. Notamment Faktus, une FinTech, fondée par Alexandre Cauchon, qui instaure un système de garanties et d’affacturage fluidifié, sécurisant à la fois les sous-traitants et leurs clients.
Il n’y a pas forcément besoin de réinventer la roue – souvent, il suffit d’améliorer ce qui existe déjà.
Dernière chose à partager ?
Je pense que nous entamons un cycle très favorable pour l’immobilier dans son ensemble. Les corrections de marché ont été réelles – peut-être pas suffisantes, mais elles ont eu lieu –, ce qui en fait une période idéale pour investir. Cette dynamique s’accorde avec des évolutions sociétales intéressantes, notamment sur la rénovation urbaine et la transformation de l’immobilier qui intègre de plus en plus une dimension servicielle - à l’image de ce qui se passe dans l’immobilier de bureaux par exemple. Chez Roof, cette couche de service nous permet non seulement de consolider la valeur du bâti mais aussi celle du fonds de commerce généré par ces services. On crée des revenus complémentaires tout en répondant à une demande croissante : les gens veulent plus que des murs, ils veulent des solutions !