Meilleure SCPI : de comparateur SCPI à plateforme patrimoniale, le pari de Monujo (15k utilisateurs)

Bienvenue dans cette 123ème édition de Super Biens, la newsletter des PropTech & FinTech ⚡

Après cette dernière belle interview de la saison, Super Biens prend des vacances en août !

On se retrouve à la rentrée, profitez bien de l’été ☀️

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com

À découvrir dans cette édition :

📈 800 000 visiteurs/an, 15 000 utilisateurs sur Monujo, 12 000 actifs cartographiés : comment MeilleureSCPI est devenu l’un des acteurs les plus innovants du marché.

🧭 La mission : rendre l’investissement immobilier plus transparent, plus pédagogique et plus intelligent grâce à la donnée.

🎙️ "88 % de nos clients ne connaissaient pas la rentabilité réelle de leur immobilier." Le constat qui a donné naissance à Monujo.

🚀 Objectif : 100 000 utilisateurs sur Monujo et transformer la façon dont les Français suivent et transmettent leur patrimoine immobilier.

💡 Décotes jusqu’à -40 %, rendement cible de 6 %, acquisitions à 7,75-8 % : les chiffres qui expliquent pourquoi il reste très optimiste sur les SCPI.

Hello Jonathan, peux-tu nous présenter ton parcours ?

Bonjour Léo-Pol et ravi d’être avec toi aujourd’hui ! Je suis Jonathan Dhiver, je suis chef d’entreprise depuis quinze ans.

J’aime bien, pour raconter mon parcours, revenir à trois piliers. D’abord, j’ai grandi dans une famille d’entrepreneurs. Mes parents ont été entrepreneurs pendant dix-huit ans, et mes grands-parents l’étaient déjà. Cela a forgé mon rapport au travail et aussi l’image de ce qu’est un chef d’entreprise : quelqu’un qui veut faire avancer les choses, délivrer du travail de qualité, s’amuser dans ce qu’il fait, faire progresser ses équipes, ses partenaires et les gens qui l’entourent.

Ensuite, j’ai été scolarisé toute mon enfance dans une école publique du 18e arrondissement de Paris, où se côtoyait une trentaine de nationalités, où l’ouverture d’esprit et la logique de partage était fondamentale. Et pourquoi c’est important ? Parce que je pense que cela a donné une vraie couleur à mes convictions humaines.

Et enfin, j’ai débuté ma carrière chez Cushman & Wakefield, où je vendais des actifs immobiliers à des fonds d’investissement (internationaux, fonds français, à des investisseurs privés, mais aussi à des gérants de SCPI. C’est à ce moment-là que j’ai découvert le monde des SCPI.

La genèse et la mission de Meilleure SCPI ?

Pour la petite anecdote, j’ai acheté le nom de domaine MeilleureSCPI.com en me disant qu’il fallait en faire quelque chose mais sans avoir de réel plan d’action : tout était à construire (rires) !

Cela dit, on a rapidement été au clair sur la mission de MeilleureSCPI : accompagner nos clients à investir en parts de SCPI, dans le temps, de façon innovante, avec la plus grande justesse.

Investir en SCPI, c’est un cheminement, qui répond à mille objectifs possibles : générer des revenus, bénéficier d’une fiscalité plus douce, gérer moins directement leur immobilier, etc. Notre rôle, c’est de comprendre le plus finement possible cette raison, d’aider les clients à comprendre si la SCPI est adaptée à leur projet, si leur fiscalité est optimisée… Parce que derrière chaque investissement, ce sont des familles, le fruit du travail d’une vie.

Vous innovez beaucoup sur le secteur des SCPI. Peux-tu me détailler vos principales innovations ?

Parmi les sociétés qui n’ont pas levé de fonds, nous faisons partie des acteurs les plus créatifs.

En 2013, nous avons lancé la carte du patrimoine des SCPI. : nous avons cartographié 12 000 actifs appartenant aux SCPI, pour permettre aux clients de savoir précisément où étaient situés les biens dans lesquels ils avaient placé de l’argent. C’était une manière de défendre ce que j’appelle l’épargne circulaire : en sachant dans quels murs de fonds de commerce tu as investi par exemple, tu peux ensuite aller faire travailler le commerçant qui y exerce. Cette réalité de l’épargne, nous avons été les premiers à la mettre en avant de cette manière.

Ensuite, nous avons créé une application qui permettait de visualiser où étaient situés ses actifs et de recevoir une notification quand on passait devant l’un d’eux. Là encore, l’idée était de montrer la réalité des biens immobiliers.

Ensuite, nous avons créé “Mon Compte SCPI”, qui permettait d’avoir une visibilité globale sur ses SCPI, comme un agrégateur. Cet agrégateur, nous l’avons transformé il y a deux ans en Monujo.

Peux-tu me parler de Monujo ? Qu’est-ce que ça a changé pour vous ?

Monujo est une application, qui, au-delà de l’accompagnement de nos clients sur la partie SCPI, permet à tous et gratuitement d’avoir une vision globale de son patrimoine immobilier, directement dans sa poche.

On est parti du constat que 88 % de nos clients ne connaissaient pas la rentabilité réelle de leur immobilier direct ! L’idée était donc de construire une communauté de particuliers qui suivent leur patrimoine, le construisent progressivement, réfléchissent à la transmission, à l’optimisation, à la gestion… le tout à partir de données consolidées et de notions claires.

Aujourd’hui, Monujo compte plus de 15 000 utilisateurs, après deux ans d’existence.

Quelle est votre position par rapport aux CIF / CGP ?

Certains CIF et CGP peuvent nous percevoir comme des concurrents, parce que nous sommes spécialisés sur les SCPI. Mais cela ne nous empêche pas de travailler avec eux de façon intelligente. Notre expertise très spécialisée sur les SCPI peut en effet être très complémentaire de celle des conseillers en gestion de patrimoine. L’idée, c’est de pouvoir se dire : “Je t’amène des clients sur certains sujets, tu réfléchis avec moi, on travaille mieux à deux.”

Le marché des SCPI a souffert ces dernières années. Comment avez-vous réagi à ça ?

Nous avons toujours été très stricts dans la sélection des véhicules d’investissement, dans une logique de défense de l’épargnant. Cela ne veut pas dire que nous n’avons commis aucune erreur : un ou deux des véhicules que nous avons sélectionné ont été plongés dans des situations très violentes. Mais grâce à notre sélectivité, nous avons eu très peu de casse. D’autant que cela représentait peu dans l’épargne collectée car on conseille toujours à nos clients de bâtir des portefeuilles diversifiés, sur une durée plus longue, de façon plus pérenne.

Plus globalement, il faut rappeler qu’il n’y a pas un marché de la SCPI, mais des marchés de la SCPI. Tous n’ont pas autant souffert. Sur certains marchés, notamment sur le marché secondaire, nous trouvons au contraire le momentum très intéressant. D’ailleurs, nous avons réalisé une étude avec Rocket Data (notre société qui consolide la donnée des fonds immobiliers), portant sur treize ans d’acquisitions, 56 milliards d’euros d’acquisitions et 2 700 acquisitions. Il en ressort que 2024-2025 n’a jamais été un aussi bon moment pour investir. Les rendements d’acquisition sur les actifs immobiliers sont autour de 7,75% à 8 %.

C’est la traduction très concrète de l’adage de Rothschild : “Investir au son du canon et vendre au son du violon.” !

4 chiffres sur votre activité ?

• 800 000 visiteurs sur le site chaque année

• 15 000 utilisateurs sur Monujo

• des décôtes à -30 ou -40% à saisir en ce moment sur le marché secondaire en part de SCPI

• 6% de rendement en moyenne : pour moi, c’est un niveau de rendement sur lequel il faut se positionner. Même quand une SCPI annonce une distribution plus élevée, nous préférons dire à nos clients de raisonner sur une hypothèse plus prudente. Tout ce qui vient au-dessus est du bonus.

Challenge actuel ?

Notre principal challenge, c’est de multiplier les utilisateurs de Monujo et pour cela, on va continuer à déployer des fonctionnalités tech, à apporter toujours plus de valeur ajoutée et de clarté à nos clients, toujours plus de pédagogie sur ce qui est important pour un propriétaire : les forces de son patrimoine immobilier, ses éléments clés, ses faiblesses, ses risques potentiels, etc. Car nous sommes convaincus qu’être lucide sur les différentes problématiques de l’immobilier, c’est déjà les résoudre en partie.

Vision à 5 ans ?

Atteindre 100 000 utilisateurs sur Monujo ! Notre objectif ultime, ce serait que les propriétaires puissent disposer à tout moment d’une data room consolidée, qui puisse être transmise, au moment d’une vente, aux investisseurs. On gagnerait en transparence, et par ricochet, on changerait le paradigme du marché. Car c’est ça, au fond, le mindset de Monujo !

Pour aller plus loin dans cet état d’esprit, nous ne commercialiserons plus, à partir du 1er janvier 2028, les SCPI à capital variable qui ne proposeront pas le réinvestissement des dividendes et les versements programmés en fractions de parts. Pourquoi ? Parce que pouvoir faire de petits versements réguliers, des versements programmés ou réinvestir ses dividendes, c’est une des clés pour faire progresser et construire un portefeuille solide au fil du temps.

Une anecdote sur Meilleure SCPI ?

C’est difficile de faire un choix (rires) ! Cela dit, il y a une anecdote qui nous a beaucoup marqué il y a quelques années. Un de nos alternant a démissionné assez brutalement parce qu’on avait refusé de lui valider des vacances qu’il avait posées le vendredi pour le lundi suivant. Chez nous, pour les vacances d’été, on s’organise toujours trois mois à l’avance. On donne à l’équipe une période de congés, tout le monde s’organise, tout le monde pose ses dates. Lui n’avait pas joué le jeu, et n’a pas toléré qu’on lui dise simplement : “non”. Quand on accompagne quelqu’un dans sa formation, quand on investit du temps, on est forcément triste que cela se termine de cette manière. Mais il y a aussi une leçon à en tirer : collectivement, il y a une remise en question autour du vivre ensemble à opérer.

Ton mantra personnel ?

Je crois très fort à l’épargne circulaire, à la pédagogie économique et à la souveraineté européenne en matière d’économie.

En tant que Français et en tant qu’Européens, je suis convaincu que nous devrions être beaucoup plus investis dans les entreprises de notre pays et de notre continent. Et quand je dis “investis”, je parle aussi de détention. Détenir nos entreprises est central si on veut retrouver une forme de citoyenneté et de souveraineté économique, à l’heure où les Chinois ou les Américains nous dominent. Il faut comprendre que quand on utilise des outils comme Gmail par exemple, une partie énorme de notre argent part à l’étranger. Certaines entreprises qui battent pavillon français sont en réalité détenues pour partie par des fonds américains. C’est comme cela que les Européens dépensent des centaines de milliards d’euros qui pourraient rester localement.

Dans le même esprit, je trouve cela complètement aberrant que des personnes issus des meilleures écoles françaises, dont les études ont été largement financées par la France, s’exilent à la première occasion.

Mais pour qu’il y ait cette prise de conscience, pour que les Français ou les Européens dirigent leurs actes de consommation et d’investissement auprès d’entreprises réellement souveraines, il faut créer de la pédagogie économique, les aider à mieux comprendre leur tissu économique local. Je vais prendre un exemple volontairement provocateur : aujourd’hui, je détiens des actions Total. Pourquoi ? Parce que je suis convaincu que si on était beaucoup plus de Français ou d’Européens à détenir du Total, on pourrait peut-être influer davantage sur sa politique en matière de développement durable.

Je suis donc de ceux qui disent aux Français que détenir un PEA, avoir un compte-titre, ça peut être un acte d’engagement citoyen et de souveraineté, à condition d’investir dans l’économie réelle, via des acteurs comme Lita.co par exemple (découvrez l’interview Super Biens de Lita juste ici d’ailleurs !)

Dernière chose à partager pour conclure ?

Je pense qu’il est très important pour les épargnants de se poser des questions, d’y aller pas à pas, de se cultiver, de regarder des podcasts, de lire.

Mais avant tout, il faut connaître son budget d’épargne en calculant au centime près son budget de dépense à l’année. C’est un conseil d’épargne sur lequel je suis dogmatique et que je répète tous les jours ! Loyer, crédit, voiture, travaux, vacances, dépenses récurrentes : il faut connaître sur le bout des doigts ses dépenses, les mensualiser et les comparer à ses revenus. Car le delta, c’est ce qui correspond à l’épargne mensuelle.

C’est à partir de là, et uniquement à partir de ce point qu’on peut construire une épargne, d’abord de sécurité. Pour un salarié, je recommande environ six mois de salaire. Pour un chef d’entreprise, je suis partisan d’avoir douze mois, voire plus.

Et une fois son épargne de sécurité constituée, en fonction de son appétence au risque, il est possible d’aller progressivement vers les marchés financiers, l’immobilier ou des investissements plus alignés avec ses convictions. L’essentiel étant de mettre de l’argent de côté chaque mois, puis d’utiliser ce surplus intelligemment, avec méthode et avec conscience.